A situação chega de alguns jeitos. As parcelas saíram em dia e a obra não acompanhou. O prestador parou, pediu mais dinheiro ou quer rescindir. A obra foi entregue e o serviço ficou mal feito. Ou o advogado do condomínio precisa de prova técnica para negociar ou levar o caso à Justiça. Em todos, a conversa só avança com um número que se sustente, e esse número é trabalho de engenharia.
Obra de condomínio costuma ser contratada por preço fechado e paga em parcelas. Quando a execução atrasa, o dinheiro continua saindo, e em poucos meses ninguém consegue dizer quanto do que foi pago virou obra. O síndico fica entre a assembleia, que cobra explicação, e o prestador, que diz que está tudo certo. Esta página explica o que o laudo apura, quando ele deve ser feito e como a EQUA conduz o trabalho.
Quando o contrato paga por calendário e não por medição, nada liga o dinheiro ao que foi executado. É assim em boa parte das obras de condomínio: pintura e recuperação de fachada, impermeabilização, telhado, reforma de área comum. O descompasso só aparece quando alguém olha a obra e soma os comprovantes.
Os sinais de que chegou a hora de chamar um engenheiro do lado do condomínio se repetem. As parcelas estão em dia e a obra não. O prestador parou, reduziu a equipe ou pediu aditivo. A assembleia pediu explicação ao síndico. O prestador quer rescindir ou já deixou a obra. Ou o advogado do condomínio pediu uma apuração técnica antes de notificar. Quanto mais cedo a obra é medida, menos ela muda antes de alguém olhar.
O laudo de apuração confronta o que o condomínio pagou com o que está executado na obra, na data da vistoria. De um lado, o contrato, a proposta que ele incorpora e os comprovantes de pagamento. Do outro, a obra verificada em campo, trecho a trecho, com registro fotográfico de tudo o que foi visto. Cada etapa do serviço contratado é creditada pelo que foi feito, e não pelo que foi prometido ou comprado.
O resultado não é um número único. Com a obra pela metade, parte do que se vê admite mais de uma leitura técnica, e o laudo diz isso por escrito: apresenta uma faixa, com valor mínimo, provável e máximo, e explica o que move cada um. É o formato que resiste à contestação, porque a outra parte não encontra no laudo uma escolha escondida.
O Código Civil permite ao dono da obra rejeitá-la quando o empreiteiro se afastou do que foi contratado ou das regras técnicas, ou recebê-la com abatimento no preço, pelos arts. 615 e 616. O síndico, por sua vez, deve zelar pelos serviços contratados e prestar contas à assembleia, pelo art. 1.348, V e VIII. Nos dois casos, a decisão depende de uma medida objetiva do que foi entregue.
O laudo não decide a disputa. Ele dá ao condomínio, ao advogado e à assembleia a base técnica para decidir. A escolha do caminho, acordo, notificação ou processo, é do condomínio e do advogado dele; a EQUA responde pela parte de engenharia.
Percentual de execução estimado a olho, sem conta por trás, costuma ser o primeiro ponto que a outra parte derruba, porque ninguém consegue refazer a conta. O laudo da EQUA entrega a memória de cálculo aberta, em planilha, com cada premissa escrita e a origem de cada quantidade. Outro engenheiro, o do prestador ou o do juízo, consegue reproduzir o resultado e ver exatamente onde discorda. É isso que separa um número técnico de um número negociado.
Quando o contrato termina mal, a obra muda depressa. O prestador retira andaimes, material e equipamento, outra empresa assume, e o estado em que a obra foi deixada deixa de poder ser visto. Se houver discussão depois, é esse estado que as partes vão disputar.
O registro técnico feito antes da desmobilização, com data, fotos e arquivos protegidos contra alteração, é a prova que não se recupera depois. Ele pode ser contratado sozinho, em poucos dias, e aproveitado mais tarde no laudo completo.
Em processo, a perícia é feita por um engenheiro nomeado pelo juiz, e cada parte pode indicar um assistente técnico e apresentar quesitos, pelo art. 465, § 1º, do Código de Processo Civil. O assistente é de confiança da parte e não está sujeito a impedimento ou suspeição, pelo art. 466, § 1º. A EQUA atua nesse papel ao lado do advogado do condomínio: ajuda a delimitar o objeto da prova, redige os quesitos técnicos, acompanha a perícia em campo e emite parecer sobre o laudo do perito.
A produção antecipada de provas, do art. 381 do CPC, permite fazer essa perícia antes de qualquer ação, inclusive para viabilizar um acordo ou para decidir se vale a pena processar. Nela o juiz não decide quem tem razão, pelo art. 382, § 2º: o que sai do processo é a prova. Por isso a qualidade dos quesitos pesa tanto, e por isso vale ter o engenheiro do condomínio envolvido desde a redação do pedido.
| Momento | O que resolve | O que a EQUA entrega |
|---|---|---|
| Obra em andamento, pagamentos à frente | Saber quanto do que foi pago virou obra, antes de pagar a próxima parcela ou de negociar. | Laudo de apuração do pago contra o executado, com faixa de resultado, memória de cálculo e ART. |
| Prestador saindo ou rescisão anunciada | Guardar a prova do estado da obra antes que o canteiro seja desmontado. | Registro técnico datado, com fotos e arquivos protegidos contra alteração. |
| Obra entregue com defeito | Separar o que é defeito de execução do que é desgaste ou falta de manutenção. | Laudo de vícios, com a causa provável e o que precisa ser corrigido, como resultado exigível. |
| Caso na Justiça | Participar da perícia com quem entende de obra do lado do condomínio. | Assistência técnica: objeto da prova, quesitos, acompanhamento da perícia e parecer. |
Para a próxima obra, o caminho é evitar o problema: escopo igual para todas as empresas e medição antes de cada pagamento, descritos na página de engenharia condominial.
Não é fiscalização nem gerenciamento da obra, e não substitui a medição que o contrato deveria ter previsto.
Não é orçamento de reparo nem de conclusão da obra. Quando o condomínio precisar dele, é outro documento.
Não decide quem tem razão nem qualifica a conduta das partes. O laudo registra fatos, mede e conclui sobre o que é de engenharia; contrato e responsabilidade são assunto do advogado.
Não é o laudo do perito do juízo. Em processo, o perito é nomeado pelo juiz, e a EQUA atua como assistente técnico do condomínio.
| Etapa | O que acontece | Prazo |
|---|---|---|
| 1. Leitura dos documentos | Contrato, proposta, comprovantes de pagamento, notificações e fotos. Define o que o laudo precisa responder e confere se há impedimento. | até 2 dias úteis |
| 2. Proposta por etapa | Escopo, entregáveis e prazo por escrito, pronta para o conselho ou a assembleia. | 1 dia útil após a leitura |
| 3. Vistoria | Levantamento em campo de toda a área contratada, com registro fotográfico integral e datado. Registro antes da desmobilização entra na frente da agenda. | agendada em até 5 dias úteis |
| 4. Laudo com ART | Apuração, faixa de resultado, memória de cálculo em planilha e anexos. ART registrada no CREA-MG antes da entrega. | fixado na proposta, pelo tamanho da obra |
| Se houver processo: assistência técnica | Quesitos, acompanhamento da perícia em campo e parecer sobre o laudo do perito. | nos prazos do processo |
Os prazos contam a partir do recebimento do que cada etapa pede. Quando há notificação ou prazo judicial correndo, ele entra na conta desde a leitura dos documentos.
Depende do tamanho da obra, da quantidade de documentos e de quantas visitas o levantamento exige. A EQUA lê o contrato e os comprovantes antes de propor, e a proposta sai fechada por etapa, com o que cada uma entrega, para o condomínio contratar só o que o caso pede. Não há cobrança por êxito nem percentual sobre o valor em discussão.
Depende da convenção e do valor. O síndico representa o condomínio, pelo Código Civil, art. 1.348, II, e muitas convenções fixam um limite de gasto que ele aprova sem assembleia; acima dele, a contratação passa pelo conselho ou pela assembleia. A proposta da EQUA é escrita para ser apresentada: escopo, etapas e o que cada uma entrega, por escrito.
Serve como prova técnica produzida pelo condomínio, assinada por engenheiro e com ART, e costuma instruir a notificação, a negociação e o pedido do advogado. Se houver processo com perícia, o perito é nomeado pelo juiz, e o laudo da parte não substitui esse trabalho; ele orienta os quesitos e a atuação do assistente técnico do condomínio.
O levantamento pode ser feito com a obra em andamento. O laudo fixa a data da vistoria como referência, e o que for executado depois fica fora da conta e pode ser apurado em complemento. Se o prestador anunciou que vai sair, o registro do estado da obra vem primeiro, antes que o canteiro seja desmontado.
Não é condição para o laudo do condomínio. Se o advogado preferir uma vistoria com a presença da outra parte, a EQUA conduz assim e registra no laudo quem esteve presente. Essa escolha é do condomínio e do advogado dele.
Contrato e aditivos, a proposta ou o orçamento que o contrato cita, memorial ou especificação, comprovantes de pagamento e notas fiscais, cronograma, relatórios de medição ou de fiscalização, notificações trocadas, atas e fotos antigas da obra. Não é preciso ter tudo para começar: o laudo registra o que foi apresentado e o que não foi.
A leitura dos documentos sai em até dois dias úteis e a proposta no dia útil seguinte. A vistoria é agendada em até cinco dias úteis, e o registro antes da desmobilização entra na frente da agenda. O prazo do laudo depende do tamanho da obra e é fixado na proposta, por escrito.
O perito é o engenheiro nomeado pelo juiz, que deve ser imparcial. O assistente técnico é indicado por uma das partes, é de confiança dela e não está sujeito a impedimento ou suspeição, pelo Código de Processo Civil, art. 466, § 1º. A EQUA atua como assistente técnico do condomínio: redige quesitos, acompanha a perícia e emite parecer sobre o laudo do perito.
Atende, e por isso a regra é fixa: a EQUA nunca atua para os dois lados do mesmo contrato, nem em momentos diferentes. Antes de falar do mérito, a primeira conversa confere quem são as partes e qual é a obra. Se houver impedimento, o trabalho é recusado sem expor quem procurou a EQUA antes.
Atende Belo Horizonte e a região metropolitana: Contagem, Betim, Nova Lima, Lagoa Santa, Vespasiano, Sabará, Santa Luzia, Ibirité, Ribeirão das Neves e Confins. Outras cidades sob consulta, com o deslocamento previsto na proposta.
Atendimento em Belo Horizonte e região metropolitana. Escolha a porta que descreve a situação e a mensagem já vai preenchida. Na primeira resposta a EQUA pergunta quem são as partes e onde fica a obra, para conferir impedimento antes de falar do caso.
Pagamos as parcelas e a obra não acompanhou
Enviar o contrato e os comprovantes
O prestador parou, quer rescindir ou vai desmontar o canteiro
Enviar o contrato e as fotos
A obra foi entregue com defeito
Enviar as fotos e o contrato
Sou advogado do condomínio e preciso de assistente técnico
Enviar a peça e o contrato
Conteúdo informativo de caráter geral, destinado a síndicos, conselhos, administradoras e advogados de condomínio. Não constitui laudo, parecer técnico nem orientação jurídica, e não é acompanhado de Anotação de Responsabilidade Técnica.
O resultado de qualquer apuração depende dos documentos apresentados e da vistoria. Questões de contrato, prazo e responsabilidade devem ser tratadas com advogado.
A EQUA Engenharia é consultiva: avalia, mede, conclui e responde pelo que assina. Não executa obra.
As referências legais e normativas refletem os textos vigentes na data de publicação e estão sujeitas a alteração: Código de Processo Civil, arts. 381, 382, 465 e 466; Código Civil, arts. 615, 616 e 1.348; ABNT NBR 13752. Em caso de divergência, prevalece o texto oficial.